En anterior post expuse que los cuatro factores que debe manejar un Gerente de Servicios Integrales (Facility Manager) son.,La Gente
Los procesos
La Tecnología y
Los Espacios.
Si yo fuese Ministro de Vivienda o Infraestructura de mi país hipotético, (Cutusiapón), desarrollaría la noción, la creencia y el entendimiento necesario, para ser un facilitador de procesos y ser un vínculo entre el sector productivo, el Estado Facilitador, las Comunidades y la Academia. Es decir, que el que ocupe el cargo de Ministro, debe ser un facilitador de comunicación entre los "stakeHolders" o involucrados, un facilitador de contratación del mejor recurso, un facilitador en el uso de la tecnología en la masificación en la producción de viviendas y un facilitador en la creación de la Ciudad.
Es así, como uniendo un poco de los principios de Gerencia de Proyectos, de Planificación Estrtégica y Gerencia integral, y usando las palabras claves de los principios fundamentales la Planificación, es que hago este "match":
Gente
Qué?. El Consejo Consultivo creado, debe indicar las opciones de desarrollo por región. Se deben facilitar las reuniones de planificación y control a la vez que se toman acciones inmediatas y no solo planificación. Generación de Planes deRiesgos ambientales, ecológicos, sociales y financieros.
Quién? Se debe realizar con caracter de urgencia el Registro nacional de Constructoras, Planificadoras, Consultoras y Universidades, relacionadas con la Vivienda, el Ambiente y el Hábitat.
Cómo? Crando un ambiente confiable de convivencia y acercamiento, rompiendo las barreras ideológicas.
Cuándo? De inmediato, con caracter de urgencia
Procesos y Tecnología.
Qué?. Definir la capacidad productiva nacional tanto privada como de las comunidades, preparando experiencias o pilotos que sirvan de transferencia de los constructores y las comunidades. Establecer Pilotos de experiencias en autogestión, cogestión y autoconstrucción. Facilitar los procesos de permisería municipal, a través de validación previa de credenciales que le permitan la toma de decisiones sin trabas burocráticas. Formalizar los principios de producción masiva de tecnología que permita la masificación de sistemas constructivos. Facilitar procesos para el ahorro habitacional, obtención de créditos y claridad o transparencia en la asignación de las promesas a construir.
Quién?. Este país cuenta con un recurso altamente preparado que no ha sido llamado a contribuir en este proyecto, por lo cual andan haciendo ciudad en otros países. Se haría un Censo Nacional de Consultores y Planificación de Viviendas, involucrando al Colegio de Ingenieros y de Arquitectos. Llamaría a concursos nacionales e internacionales para la generación de nuevas ciudades en los nuevos polos de producción. (Esto haría que la tristeza desapareciera y aumentara las espectativas de crecimiento. A los Ingenieros y Arquitectos les encanta concursar)
NOTA: Hace muchos años se llamó a un concurso internacional en Filipinas, para nuevas comunidades de interés social basada en su cultura y forma de vida. Ya hace mas de 30 años, pero recurdo que puso a todo el mundo a trabajar. En este país hipotético tenemos recusos para promover la construcción de nuevas ciudades. ..Y mucho espacio urbano también)
Cómo?. Consolidando las garantías jurídicas y obtener del sector productivo las garantías del aumento de sus capacidades de producción. Masificación de la producción de materiales de construcción. Trataría de transferir experiencias exitosas de otros países. Promover el crecimiento, protección y consolidación del sector productivo privado nacional, a la vez que el estado consolida sus políticas de empresas cogestionadas.
Espacios
Qué?. Realizaría un Censo Nacional de tierra urbanizable estadal, municipal y comunal, al igual que lograría involucrar al sector privado en el aporte racional de tierra urbanizable en un pote nacional de terrenos a ser desarrollados como asociados con el Estado promotor, respetando su derecho a la propiedad. Permitiría la generación de nuevas empresas en las nuevas ciudades para incentivar la generación de empleos, no solo del estado sino del sector privado motivado al logro. Contrataría un "Benchmarking" de las experiencias exitosas en America Latina, como Chile y México, que han superado las 500.000 unidades por año, o España que alcanzó una vez las 900.000 unidades. Como lo hicieron?.
Esperaría los resultados del 1er censo Nacional de Viviendas necesitadas o deseadas.
Hay que atender la vivienda ya construida no controlada o de los barrios, dotándola de servicios y amenidades, integrándola a la ciudad existente mediante vías, servicios comunales, etc
Cómo? Es sabido que la construcción tiene un efecto multiplicador y mueve una estructura amplísima de empresas. Se reactivaría mucho mas la economía, lo que haría que la capacidad ociosa se pondría a funcionar.
Atendería, como ya se ha dicho, el tema de la vivienda en: 1. Tierra urbanizada para la autogestión y cogestión(Tiene un efecto inmediato. Se trata de controlar las invasiones y darles ambientes dignos con amenidades), La tierra urbanizada tambien atenderá las necesidades de construcción en los casos que se requiera y se llama al sector privado a hacerlos (A través de las Cámaras) 2. Atender los barrios como ya se dijo,(urgente), 3. Desarrollar, reactivar, incentivar, la vivienda rural en los campos, 4. El Estado facilitador incentiva al sector privado al desarrollo masivo de viviendas, mediante el uso de tecnologías que permita la masificación de viviendas.
Quién? tenemos excelentes postgrados en Urbanismo y Diseño Urbano en varias Universidades. Se trata de generar convenios, de alianzas, de generar pais y romper las lineas divisorias que nos separan. Tenemos de los mejores constructores de infraestructura de América. Nuestro Hormigón o Concreto ha sido ejemplo para el mundo en calidad, durabilidad y estética.
La solución NO está en lograr la meta de 100, 200, 300 mil unidades al año. La solución está en tener una visión sistémica, facilitadora de procesos y de recursos, de tener la visión de Hábitat, y no de casitas agrupadas. Las viviendas, forman comunidades, pueblos ciudades y necesitan mientras crecen, de empleos, espacios para jugar, colegios, universidades, calles, transporte, clínicas, policias, cárceles, amenidades. No se puede pensar en la unidad o en la suma de ellas para cumplir una meta. Hay que pensar al revés, pensar en la ciudad consolidada primero, en su crecimiento, en su funcionamiento, para luego ir hacia atrás y pensar de nuevo en la unidad, en la vivienda. (Pero con una VISIÓN DE FUTURO Y UN PROYECTO DE CIUDAD). Alguien tiene que pensar en el país como un todo, como un sistema que atiende demandas y necesidades. Los actores? Ya están dichos..!!
Todo lo dicho podría ser una enteléquia. Pero solo el hecho de pensarlo, me hace sentirme reconfortado y animado y feliz del futuro posible.. Imaginate si fuese cierto...!!!
Alberto
1 comentario:
Uno de los problemas más serios que enfrentan hoy las economías de los países en vías de desarrollo es el referido al gran déficit existente de viviendas de interés social debido a tres razones principales:
1) del déficit total de viviendas, un alto porcentaje del mismo lo generan las viviendas de interés social;
2) la demanda siempre supera la oferta en mayor o menor grado debido al crecimiento biológico sostenido más que proporcional de la población, y
3) los precios de venta están situados mucho más allá de la capacidad de adquisición de los sectores de clase media, media baja, baja y marginal, que son los solicitantes de este tipo de viviendas.
Obviamente, eso ubica el problema de la vivienda en situaciones difíciles de mercado que deberán ser solucionadas, por un lado, por el Estado y, por otro, por la propia industria de la construcción privada pero sin olvidar que, dentro dentro del sistema de libre mercado en que (todavía) se mueve la economía, ésta deberá obtener un beneficio lo suficientemente atractivo como para volcar sus recursos en ese sector.
La construcción de vivienda por el Estado ha demostrado ser poco eficiente en lo que a calidad y cantidad se refiere. No así la llevada a cabo por los empresarios privados de la construcción. Luego la salida se encuentra en la combinación de recursos que ambos protagonistas deberían llevar a cabo para solucionar el problema.
En casi todos los casos, el activo más caro de la construcción es la propiedad del suelo que se encarece más aún en la medida en que su ubicación se acerca a los grandes centros de población y producción. Por otro lado, la construcción de viviendas en zonas alejadas de tales centros obligaría a acercarlos a las áreas de vivienda lo que supondría la construcción paralela de sistemas de transporte que hicieran realidad ese acercamiento. No obstante, la propiedad del suelo debería ser absorbida por el Estado, bien cediendo terrenos de su propiedad, bien expropiando legalmente (pagando a precio de mercado, en efectivo y antes de ser tomados) terrenos particulares por causa de utilidad pública, lo que reduciría a cero el costo de los mismos.
En forma similar, el Estado, en lugar de subsidiar directamente a los futuros compradores entregándoles pagos en efectivo, debería más bien subsidiar (no nacionalizar) con esos pagos la adquisición de los materiales de la construcción a los constructores de forma tal que pudieran rebajar sus costos de producción. Así mismo, debería establecer contratos a mediano y a largo plazo con empresas constructoras de viviendas de interés social sujetos a exoneraciones fiscales de toda índole y con duración mínima de 10 años. Respecto al comprador, debería establecer la prohibición de vender o traspasar a terceros la vivienda así adquirida durante un período mínimo de 15 años.
Por último, en toda esta problemática juega un papel muy importante el sistema bancario nacional privado quien debería establecer planes de financiamiento destinados a la construcción y a la adquisición de viviendas a mediano y largo plazo con tasa de interés asequibles y especiales para este sector, tato a nivel del constructor como del comprador de la vivienda.
En resumen, la solución al problema de la vivienda destinada a la clase media, media baja, baja y marginal deberá ser enfrentada en combinación directa entre el Estado, el sector privado de la construcción y el sistema bancario nacional privado. Demás está decir que el efecto que ejercería sobre la economía la construcción en masa de este tipo de vivienda, debido al fuerte efecto multiplicador que el sector construcción imprime sobre el resto de los sectores productivos, supondrá un alza significativa en el nivel del empleo y en la demanda de bienes y servicios, elevando sustancialmente el poder adquisitivo de toda la población en general y, en particular, el de los demandantes de este tipo de viviendas.
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