miércoles, marzo 22, 2006

1a Relatoría.Definición y marco teórico.


El Facility Manager y su relación con el Proceso Inmobiliario.
Los Activos Inmobiliarios constituyen para las empresas un recurso necesario que les ha de permitir realizar sus actividades con la máxima eficiencia, ya que la productividad empresarial estará ligada a su mejor y más alto uso.
La vida de un Proyecto se inicia con la aparición de la necesidad, en sintonía claro está, con el conocimiento y realidad del mercado. Este mercado se verá afectado por la realidad socio- política-financiera y legal. El final del proyecto ocurre con la entrega del bien inmueble. Sin embargo, y a lo largo de los años, se debe realizar una gestión de mantenimiento preventivo y correctivo de esos activos. Algunos autores opinan que la vida útil o utilización del bien, también se encuentra en la línea de vida del proyecto.

En esta gestión de servicios inmobiliarios integrados, es que aparece un nuevo personaje que velará, distribuirá y hará posible de la mejor manera, el uso y disfrute de esos activos empresariales. Es un profesional dedicado, integral y con alto conocimiento de todos los procesos de la Planificación Inmobiliaria.
La Pregunta que aparece entonces es, ¿Si la nueva profesión de Gestor de Servicios Integrados Inmobiliarios, no sería como la continuación de los servicios de aquel profesional que facilitó los procesos durante la primera etapa del Proyecto?
La gestión de estos Activos Inmobiliarios, en el curso de su vida útil o etapa de explotación, requiere ser considerada como una área estratégica de la empresa y exige una mayor profesionalidad. Nos parece entonces, que dicho profesional debería comenzar su trabajo durante la activación y desarrollo del proceso inmobiliario.
Si durante la fase de producción del Inmueble, se trata de Planificación, Ingeniería y Diseño, Construcción y adecuación, mercadeo, ventas, pareciera que en el perfil del este nuevo profesional, se deberán desarrollar competencias profesionales similares.

Las etapas en forma esquemática, del Proceso de Planificación de Desarrollo Inmobiliario, donde estaría involucrado este nuevo profesional, serían:
· Estudio de la Oferta actual y futura, estudio de la demanda. Estimaciones reales de la demanda no satisfecha de viviendas.
· Análisis de terrenos disponibles. Estudio de desarrollo de tierra urbanizables. Análisis del entorno y de las ordenanzas municipales. Relación con los gobiernos estatales y municipales.
· Ingeniería Conceptual y Prediseño.
· Estudio de factibilidad económica. Formulación y evaluación de proyectos de inversión.
· Planificación presupuestaria. Origen y aplicación de fondos.
· Ingeniería básica según proyecto e Ingeniería de detalles. Estudio de optimización de recursos.
· La gerencia de Construcción. Estimaciones presupuestarias, Contratación, Programación y permiserías.
· La gerencia de adjudicaciones. Finiquitos. Puesta en marcha.
· La Gerencia de Posventa. El seguimiento del Inmueble, sus modificaciones y mejoras.
· La Evaluación posterior o evaluación de la gestión. Resultados y evaluación de sistemas de calidad. Elaboración de sistemas de auto análisis y mejoramiento continuo. Elaboración de políticas fiscales.
· La gerencia de mantenimiento. Se seguirá el desarrollo de las unidades de vivienda a través del tiempo para establecer mejoras en la etapa de Planificación.
· La gerencia de Planificación. Se establecen mejoras a los proyectos existentes y se revisan las normas existentes para la construcción de viviendas en serie.Para laRetroalimentación, se deberá desarrollar un sistema en el cuál se establezcan las directrices y mejoras a ser consideradas y basadas en lo recopilado por la Gerencia integral de la Construcción, en cuanto a la gestión y procura de recursos, la venta y la posta venta y el mantenimiento.
Esta etapa estaría íntimamente ligada a la Gerencia de Planificación, que establecería parámetros y directrices nuevas de nuevos Proyectos.
Por último, se acotó la importancia que tiene para cualquier profesional que se encuentre en el medio Inmobiliario, el conocimiento exacto de leyes, normas, ordenanzas e indicadores económicos así como el desempeño del mercado, visto a través de indicadores. De allí quizá, la importancia de la visión global y sistémica del Gerente de servicios integrados inmobiliarios.

3 comentarios:

Leojahn dijo...

De la manera como está planteado el rol de un Facility Manager, pareciera que es indicado en empresas constructoras/promotores inmobiliarios con desarrollos progresivos extensos (casos Ciudad y Nueva Casarapa)o que construyan desarrollos frecuentemente, de manera de: (a) Dar una imagen de solidez y seriedad a la empresa, o sea, que tendría un efecto multiplicador en las ventas y (b) Obtener feedback y documentar los eventos que se producen durante las post venta de manera de optimizar futuros desarrollos. En este punto del curso me cuesta visualizar este personaje dentro de empresas que construyen pocos, pequeños o muy eventuales deasarrollos inmobiliarios.

Leopoldo Jahn H.

Unknown dijo...

Dentro de la Gerencia de Proyectos, existe un área denominda Gerencia de Integración, es un área que cubre gran parte del perfil descrito del Gerente de Servicios Integrados Inmobiliarios, dicho personaje debe conocer desde la etapa conceptual del proyecto hasta la etapa de cierre, dentro de esta última se puede incluir un seguimiento postventa en el caso de los inmuebles durante un tiempo determinado de manera tal de lograr documentar las fallas u omisiones que se incurrieron, de manera tal de retroalimentar el proceso de planificación de un próximo proyecto similar dentro de la empresa.
En cuanto a lo comentado por el amigo Orlando, en obras de caracter público este personaje debe pertenecer al organo contratante, ya que es el que da la cara ante el comprador final y es el que recibiria el feed back de los usuarios, en ese momento este se comunicaria con la empresa constructora para solicitarle las recomendaciones respectivas.

Facility manager dijo...

Me parecen muy acertadas sus observaciones, sin embargo, el FM no solo se ocupa de la gerencia de postventa y de alguna forma de un "mantenimiento inteligente", sino como su traducción literal, "hará posible que las cosas pasen".Eso quiere decir, que el ámbito de acción se encuentra enfocado también, a hacer mas eficiente el uso de los activos inmobiliarios con que cuente una empresa inmobiliaria. Es como una especie de "back office" que nos recuerda y asesora en los temas más relevantes de todos nuestros activos y los que se estén desarrollando.
Existe un centro comercial muy famoso que pertenece a una compañía inmobiliaria. Todos sus activos, los maneja un FM, doctorado en Europa en el tema.
Una rama interesante del FM, es aquella, que además de saber de todo un poco, maneja a la perfección el tema de las finanzas.
Saludos,
El profe