miércoles, marzo 22, 2006

1a Relatoría.Definición y marco teórico.


El Facility Manager y su relación con el Proceso Inmobiliario.
Los Activos Inmobiliarios constituyen para las empresas un recurso necesario que les ha de permitir realizar sus actividades con la máxima eficiencia, ya que la productividad empresarial estará ligada a su mejor y más alto uso.
La vida de un Proyecto se inicia con la aparición de la necesidad, en sintonía claro está, con el conocimiento y realidad del mercado. Este mercado se verá afectado por la realidad socio- política-financiera y legal. El final del proyecto ocurre con la entrega del bien inmueble. Sin embargo, y a lo largo de los años, se debe realizar una gestión de mantenimiento preventivo y correctivo de esos activos. Algunos autores opinan que la vida útil o utilización del bien, también se encuentra en la línea de vida del proyecto.

En esta gestión de servicios inmobiliarios integrados, es que aparece un nuevo personaje que velará, distribuirá y hará posible de la mejor manera, el uso y disfrute de esos activos empresariales. Es un profesional dedicado, integral y con alto conocimiento de todos los procesos de la Planificación Inmobiliaria.
La Pregunta que aparece entonces es, ¿Si la nueva profesión de Gestor de Servicios Integrados Inmobiliarios, no sería como la continuación de los servicios de aquel profesional que facilitó los procesos durante la primera etapa del Proyecto?
La gestión de estos Activos Inmobiliarios, en el curso de su vida útil o etapa de explotación, requiere ser considerada como una área estratégica de la empresa y exige una mayor profesionalidad. Nos parece entonces, que dicho profesional debería comenzar su trabajo durante la activación y desarrollo del proceso inmobiliario.
Si durante la fase de producción del Inmueble, se trata de Planificación, Ingeniería y Diseño, Construcción y adecuación, mercadeo, ventas, pareciera que en el perfil del este nuevo profesional, se deberán desarrollar competencias profesionales similares.

Las etapas en forma esquemática, del Proceso de Planificación de Desarrollo Inmobiliario, donde estaría involucrado este nuevo profesional, serían:
· Estudio de la Oferta actual y futura, estudio de la demanda. Estimaciones reales de la demanda no satisfecha de viviendas.
· Análisis de terrenos disponibles. Estudio de desarrollo de tierra urbanizables. Análisis del entorno y de las ordenanzas municipales. Relación con los gobiernos estatales y municipales.
· Ingeniería Conceptual y Prediseño.
· Estudio de factibilidad económica. Formulación y evaluación de proyectos de inversión.
· Planificación presupuestaria. Origen y aplicación de fondos.
· Ingeniería básica según proyecto e Ingeniería de detalles. Estudio de optimización de recursos.
· La gerencia de Construcción. Estimaciones presupuestarias, Contratación, Programación y permiserías.
· La gerencia de adjudicaciones. Finiquitos. Puesta en marcha.
· La Gerencia de Posventa. El seguimiento del Inmueble, sus modificaciones y mejoras.
· La Evaluación posterior o evaluación de la gestión. Resultados y evaluación de sistemas de calidad. Elaboración de sistemas de auto análisis y mejoramiento continuo. Elaboración de políticas fiscales.
· La gerencia de mantenimiento. Se seguirá el desarrollo de las unidades de vivienda a través del tiempo para establecer mejoras en la etapa de Planificación.
· La gerencia de Planificación. Se establecen mejoras a los proyectos existentes y se revisan las normas existentes para la construcción de viviendas en serie.Para laRetroalimentación, se deberá desarrollar un sistema en el cuál se establezcan las directrices y mejoras a ser consideradas y basadas en lo recopilado por la Gerencia integral de la Construcción, en cuanto a la gestión y procura de recursos, la venta y la posta venta y el mantenimiento.
Esta etapa estaría íntimamente ligada a la Gerencia de Planificación, que establecería parámetros y directrices nuevas de nuevos Proyectos.
Por último, se acotó la importancia que tiene para cualquier profesional que se encuentre en el medio Inmobiliario, el conocimiento exacto de leyes, normas, ordenanzas e indicadores económicos así como el desempeño del mercado, visto a través de indicadores. De allí quizá, la importancia de la visión global y sistémica del Gerente de servicios integrados inmobiliarios.

6 comentarios:

Leojahn dijo...

De la manera como está planteado el rol de un Facility Manager, pareciera que es indicado en empresas constructoras/promotores inmobiliarios con desarrollos progresivos extensos (casos Ciudad y Nueva Casarapa)o que construyan desarrollos frecuentemente, de manera de: (a) Dar una imagen de solidez y seriedad a la empresa, o sea, que tendría un efecto multiplicador en las ventas y (b) Obtener feedback y documentar los eventos que se producen durante las post venta de manera de optimizar futuros desarrollos. En este punto del curso me cuesta visualizar este personaje dentro de empresas que construyen pocos, pequeños o muy eventuales deasarrollos inmobiliarios.

Leopoldo Jahn H.

Orlando Aponte dijo...

En relación a lo comentado por LeoJanh estoy de acuerdo en que la figura del Facility manager da imagen de solidez a las empresas que tengan grandes desarrollos en martcha y a futuro. Sin embargo, en relación a la función de éste en pequeñas empresas, considero que el mismo sería de gran ayuda ya que potencia las posibilidades de la empresa de cara a nuevos negocios y desarrollos. Por qué?. Porque con la intervención del facility Manager se le haría un seguimiento al producto entregado, lo cual permitiría descubrir, evaluar, y corregir errores cometidos durante la concepción y ejecución del proyecto y mejorar los aciertos que se hayan logrado. Ahora bien, en cuanto al rol del Facility Manager en obras de índole público, aún no tengo idea clara de cuál sería su intervención. Lo pensaré y trataré de participar prontamente. Cualquier asistencia se agradece...

Arturo dijo...

Dentro de la Gerencia de Proyectos, existe un área denominda Gerencia de Integración, es un área que cubre gran parte del perfil descrito del Gerente de Servicios Integrados Inmobiliarios, dicho personaje debe conocer desde la etapa conceptual del proyecto hasta la etapa de cierre, dentro de esta última se puede incluir un seguimiento postventa en el caso de los inmuebles durante un tiempo determinado de manera tal de lograr documentar las fallas u omisiones que se incurrieron, de manera tal de retroalimentar el proceso de planificación de un próximo proyecto similar dentro de la empresa.
En cuanto a lo comentado por el amigo Orlando, en obras de caracter público este personaje debe pertenecer al organo contratante, ya que es el que da la cara ante el comprador final y es el que recibiria el feed back de los usuarios, en ese momento este se comunicaria con la empresa constructora para solicitarle las recomendaciones respectivas.

Facility manager dijo...

Me parecen muy acertadas sus observaciones, sin embargo, el FM no solo se ocupa de la gerencia de postventa y de alguna forma de un "mantenimiento inteligente", sino como su traducción literal, "hará posible que las cosas pasen".Eso quiere decir, que el ámbito de acción se encuentra enfocado también, a hacer mas eficiente el uso de los activos inmobiliarios con que cuente una empresa inmobiliaria. Es como una especie de "back office" que nos recuerda y asesora en los temas más relevantes de todos nuestros activos y los que se estén desarrollando.
Existe un centro comercial muy famoso que pertenece a una compañía inmobiliaria. Todos sus activos, los maneja un FM, doctorado en Europa en el tema.
Una rama interesante del FM, es aquella, que además de saber de todo un poco, maneja a la perfección el tema de las finanzas.
Saludos,
El profe

victordesousa dijo...

Quisiera contarles una experiencia que creo resultará interesante....
Una empresa Promotora-Constructora delimita su modelo de negocio en dos áreas bien marcadas, por un lado la oficina de obra(gerencia de construcción) y por el otro lado la oficina de administración central, ambas separadas geográficamente.

En una de ellas encontramos profesionales dirigidos exclusivamente al área de ingeniería y técnicos de construcción, por el otro se encuentra personal calificado en áreas administrativas (contadores, adminstradores, etc) ambas desconocen muchas de las necesidades de la contraparte.

Si bien esta empresa es pequeña, me llama profundamente la atención de como ejemplifica con tanta claridad (porsupuesto a la mínima expresión) lo que vivimos dia tras dia con el estado/clientes/propietarios/compañeros.

Y creo que estos son algunos de los resultados que encontramos:

a- Los cambios no se generan con la fluidez con la que el mercado y/o los problemas lo requieren.

b-El intercambio de información necesario para producir la sinergia entre las disciplinas, se realiza de forma impositiva (no se internaliza el porque de los procesos) y esta conducta deriva algunas veces en respuestas poco acertadas

c-La organización genera (sin querer) un ambiente de competencia o mas bien de imposición, enfrentamiento, poco sano.

Partiendo bajo el punto de vista que un falicilty Manager integra no solo el producto entregado, sino mas bien los procesos operativos de las empresas , bien sea la eficiencia de los sistemas de información, las relaciones interpersonales de los involucrados, la retroalimentación para minimizar el ensayo y error, creo que un agente integrador (facility manager) es vital para toda organización sin importar el tamaño de la misma, aunque sin duda las dimensionas de la empresa delimitan las actividades y la cantidad de personal involucrado.
Me refiero ha esto ya que Leopoldo comentó algo bien interesante, y es que las empresas que "construyen pocos, pequeños o muy eventuales deasarrollos inmobiliarios" llevan, bajo mi pto de vista, tácito este individuo (sea dueño, socio, encargado, etc.) La diferencia radica en que tan consiente y/o comprometida está la organización con las actividades propias del facility manager.



Saludos y disculpen los posibles errores ortográficos...

Victor M. De Sousa.

Maria Alejandra dijo...

Después de haber leido la relatoría y los comentarios que han hecho, puedo concluir varias cosas. Es muy cierto que en la empresas grandes como por ejemplo Ciudad Casarapa y Nueva Casapara es indispensable la figura de un facility manager, ya que esta ayuda a que todas las obras y los proyectos que se tengan, por mas pequeños que sean, esten integrados, haya un excelente feedback y se corrigan los errores que se cometen a diario. Pero a la vez considero que cada gerente de cada obra y de cada área debe trabajar como un facility manager, ya que cada uno de ellos debe vigilar porque todos en la empresa esten informados de cada cosa que pasa y que todos se sientan como parte de ella. De esta manera lograremos alcanzar nuestras metas y obtendremos ese feedback que tanto anhelamos y que es indispenasble para las ventas y/o post-ventas.
En mi experiencia trabajando en Ciudad Casarapa, tenemos un equipo de trabajo que si bien tiene "n" cantidad de errores y carencias, tenemos una comunicación muy bien establecida entre todo el equipo. Esto lo hemos logrado reuniendonos todas las semanas, de manera que todos estemos informados de lo que se necesita y de lo que está pasando para que todos podamos colaborar de alguna manera en todas las actividades.
Pongo este ejemplo ya que me parece que cada uno de nosotros en Promotora Casarapa hacemos de alguna manera el rol de Facility Manager, buscando siempre esa retroalimentación de parte de los clientes, empleados y las comunidades que conforman este negocio.
Si nosotros que somos la generación de relevo seguimos trabajando para definir muy bien el rol de facility manager en nuestras empresas, creo que alcanzaremos mucha organización, muy buenos resultados y a su vez mucho éxito.